طرحی برای افزایش امنیت در معاملات/ چالش های اسناد رسمی چیست؟

به گزارش نصر، بخش عمده ای از جامعه ما درگیر مشکلات ناشی جعل سند، فروش یک ملک به چند نفر، فروش مال غیر و... هستند، گواه این موضوع تعداد پرونده های قضائی در این رابطه است. در خصوص افزایش امنیت سند و املاک تا کنون طرح های زیادی اجرا شده، اما تا کنون طرحی که این افسارگریختی را مهار کند رونمایی نشده است. در همین راستا اکنون " طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" در دستور کار مجلس قرار گرفته است. تا کنون چندین مرتبه این طرح بین مجلس شورای اسلامی و مجلس شورای اسلامی رفت و برگشت، داشته و هنوز به تصویب نرسیده است. 
در خصوص این طرح و حواشی مربوط به آن، میزگرد "چالش های اجرایی سازی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" با حضور محمدمسعود یوسفی رئیس دپارتمان وکالت تخصصی کشور، طهمورث حسن پور استاد دانشگاه و وکیل دادگستری، نصیر مشایخ استاد دانشگاه، امانی قاضی دیوان عالی کشور برگزار شد.
مشایخ در ابتدای این نشست با بیان این پرسش که اسناد عادی که هم اکنون به عنوان یک دلیل ناقله برای املاک و اراضی محسوب می شود، چه پیامدهایی دارد، گفت: با توجه به وضعیت اقتصادی  و مبادلات، اسناد عادی را می توان از جهات مختلف مضر باشد و پیامدهای منفی متعدد و گوناگونی را در پی داشته باشد.  
وی با بیان اینکه اسناد عادی از سه جهت می‌تواند روابط مردم را دشوار سازی کند، ادامه داد: اسناد عادی در بسیاری از مواقع منجر به لطمه به حقوق متعاملین، فرد ثالت و نهایتأ لطمه به حقوق دولت می‌شود. زمانی که یک ملک با یک سند عادی انتقال پیدا می‌کند، اولین نکته و نگرانی که ایجاد می‌کند، امکان معاملات متعارض و یا فروش مال غیر است.  
این استاد دانشگاه خاطرنشان کرد: اسناد عادی در جایی سابقه ثبت ندارند و  قراردادها نسبی هستند، منجر به این بشود که یم ملک به چند نفر فروخته شود، و این یک معضلی است که همیشه در هم آمیزش‌های اجتماعی داشته و مراجع قضائی دست به گریبان این موضوع هستند. شاید از همین رو در قانون پیش فروش آپارتمان‌ها اسناد عادی را غیرمعتبر تلقی می‌شود.
مشایخ با اشاره به وجود جرائم مختلف و ممنوعیت از کنترل، بیان کرد: اسناد منجر به پولشویی می شود، زیرا نقل و انتقال از طریق اسناد عادی به هیچ عنوان کنترل نمی شود. همچنین اسناد منجر به معامله به قصد فرار از دین می شود. 
وی ادامه داد: موضوع بعدی بحث وجود جرایم مختلف و محدودیت کنترل است. اسناد عادی محلی برای پولشویی است؛ زیرا چگونگی نقل و انتقال آن کنترل نمی‌شود و اسناد عادی سبب معامله به قصد فرار از دین می‌شوند. در این نوع معاملات حقوق اشخاص ثالث هم رعایت نمی‌شود.
این استاد دانشگاه بیان کرد: شما تصور کنید فردی ملکی را می‌فروشد یا آپارتمانی را پیش فروش می‌کند و بعد اتفاقا از روی سند وامی از بانک می‌گیرد و آن ملک را در رهن بانک می‌برد و یا اینکه فردی بدهکار شخصی است و قبل از اینکه شخص بخواهد اقدام کند ملکش را به دیگری با سند عادی منتقل می‌کند.
وی با تاکید بر اینکه سند عادی که معامله با آن در جامعه‌ی ما بسیار رایج است؛ مقصر اصلی مشکلات و حجم پرونده‌های دادگاه‌های ماست، خاطر نشان کرد: طرح الزام به تنظیم سند رسمی قرار است مهر باطلی بر روی نقل و انتقالات با اسناد عادی و مشکلات آن بزند.
مشایخ گفت: «این طرح در ابتدای راه شاید یک جراحی حقوقی ایجاد کند، اما نهایتا شاهنامه آخرش خوش است. این طرح باید اجرا شود. این طرح به خودی خود ایده‌ی جدید قانون گذار نیست بلکه اصلاح یک مسیر انحرافی است. اگر ما به همان قانون ثبت پایبند می‌بودیم کار به اینجا نمی‌کشید.
وی گفت: ماده یک این طرح درواقع یکی از مسائلی است که در یک دولت دموکراسی و شفاف باید وجود داشته باشد که همه معاملات و اعمال حقوقی به ثبت برسد و برای هر ذینفع قابلیت دسترسی وجود داشته باشد. الان سمت و سوی حاکمیت و جامعه به سویی می‌رود که باید حاکمیت اراده‌ها محدود شود مثل اینکه به بانک می‌رویم و بیشتر از یک میزانی حق نقل و انتقال نداریم.
مشایخ در تشریح ابعاد مبهم این طرح بیان کرد»: اینکه پیش نویس را بنگاه انجام دهد، همان قولنامه را زنده می‌کند و تعهد بیع است و شورای نگهبان بار‌ها پرسید که این پیش نویس چیست شاید پیش نویس یعنی توافقاتی که الزام آور هم نباشد.
وی افزود: به نظر می‌رسد با وجود بلاتکلیفی چندین ساله‌ی این طرح و با توجه به اینکه نظام حقوقی و ثبتی ما به چنین طرحی و تبدیل تمام اسناد به سند رسمی نیاز ضروری دارد، اما هنوز هم این طرح جای تجدیدنظر و رفع اشکال دارد تا پس از سال‌ها مجددا با خیل عظیم مشکلات سندی و پرونده‌های این موضوع مواجه نشویم.
محمدمسعود یوسفی، رئیس دپارتمان وکالت تخصصی در ادامه این نشست در خصوص کلیات و دلیل عدم موافقت شورای نگهبان با این طرح؛ گفت: این طرح سه ماده‌ی اصلی دارد. ماده‌ی یک، دو و ده که تمام ایده‌ی این قانون در ماده‌ی ۱۰ آن گنجانده شده‌است.
وی تشریح کرد: یعنی سامانه، صلاحیت‌ها و نحوه‌ی اعتراض به مواردی که در این سامانه به ثبت می‌رسد را گفته و سایر مواد دامن کشان این سه ماده به حساب می‌آیند. تقریبا دو سال است که این طرح بین مجلس و شورای نگهبان در تردد است و حدود ۵ مرتبه این طرح رفت و برگشت داشته و دو سه نسخه‌ی اصلاحی دارد.
یوسفی گفت: در رابطه با این طرح باید بین دو نکته تفکیک کنیم؛ یک زمان بحثمان این است که آیا اصل انجام چنین کاری درست است یا نه؛ دو اینکه آیا روش قضیه، روش حقوقی قضایی کاملی است یا نه.
وی افزود: با استفاده از سامانه های یکپارچه، مشکلات کاهش پیدا می کند و یک نگاه آی تی به دیدگاه حقوقی است. اینکه این موضوع درست است یا نه را باید به قضاوت زمان بگذاریم؛ حسب اینکه ما پیش از این تجربه تغییر در قانون چک را داشتیم و ابتدای مسیر اصلاح قانون چک مقداری سخت بود و با کندی انجام شد، اما در ادامه می‌بینیم که اتفاقا مسیر خوبی فراهم شد و الان بسیاری از موارد مربوط به چک که نیاز به اقدام قضایی داشت را نداریم.با تکمیل موضوع ممکن است به جایی برسیم که بگوییم چیزی به عنوان تامین خواسته دیگر احتیاج نداریم. نگاه این طرح همچین مسیری است. 
یوسفی در ادامه اظهار کرد: در ماده ۷ هم جا‌هایی که راجع‌به کاربری قضات و صدور رای رفع مزاحمت اظهار نظر می‌کند قضات را مکلف کرده است که به صورت برخط تصمیمات خودشان را بعد از قطعیت در سامانه وارد کنند.
وی با اشاره به علت رفت و آمد متعدد این طرح بین مجلس و شورای نگهبان گفت: در تمامی موارد شورای نگهبان چهار ایراد اصلی مطرح کرده‌است. ایراد اصل ۳، ۱۳۸ و ۱۸۵ یعنی ایرادات غالبا حوزه‌ی تداخل بین وظایف دولت و قوه وجود داشته است.
یوسفی اظهار کرد: به علت اینکه دیدگاه طراحان طرح این بوده است که در هرجایی که نیاز به آیین‌نامه بوده در صلاحیت پیشنهادی سازمان ثبت و تاییدیه رییس قوه قضاییه قرار گرفته، اما شورای نگهبان معتقد است که تصویب آیین نامه در صلاحیت هیات وزیران است.
وی افزود:‌ اختلاف به این برمی‌گردد که، چون این قانون قرار است در زیر مجموعه سازمان ثبت که ذیل قوه است قرار بگیرد؛ پس باید دستورالعمل‌ها را آن بخشی طراحی کند که نهایتا بتواند با صلاحیت و وظایف سازمان ثبت هماهنگ کند. شورای نگهبان برخی از موارد را مغایر نگرفته بلکه ابهام گرفته است.
یوسفی با بیان اینکه در نهایت مرر شد این طرح به مصلت نظام ارسال و در خصوص آن تصمیم گیری شود،  به شرطی که رفع ابهام شود، چون اختلاف را می‌شود به مجمع برد نه ابهام. بحث چوب بطلان راندن به هرچیزی غیر از سند رسمی هم که ادله‌ی اثبات را به خمس موضوع کاهش می‌دهد؛ عملا یکی از مواردی بوده که در تمامی رفت و برگشت‌ها بین مجلس و شورا کماکان باقی مانده است.

مسئله اجرای طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
عزت‌اله امانی، قاضی دیوان عالی کشور، در این خصوص گفت: بیشترین پرونده‌های دادگستری مربوط به اسناد و قرارداد‌های عادی است. این طرح بسیار جالب است و مخالف آن نیستم؛ باعث می‌شود املاک و اراضی ثبت شود، از معامله معارض جلوگیری شود، معاملات در سامانه ثبت شود و جرایم کم شود، اما مسئله اجراست.
وی افزود: اجرای این طرح مهم با ایجاد یک سامانه، آن هم در یک فرصت زمانی محدود مشکل آفرین است. در این طرح آیا با توجه به مقتضیات زمان ما و اینکه اکثر معاملات مردم ما با اسناد عادی انجام می‌شود، آیا می‌توان در یک فرجه زمانی معین معاملات افراد را باطل اعلام کرد؟
امانی بیان کرد: به نظرم این با هیچ منطق حقوقی سازگار نیست. ما در قانون مدنی عقود را مشخص کرده‌ایم و حتی مالکیت را به محض انعقاد عقد معتبر دانسته‌ایم بعد از آن قانون ثبت را داشتیم که در مقام بیان تشریفات ثبت است و گفته باید معاملات به ثبت برسند.
وی افزود: اینکه یکباره ثبت املاک و معاملات را الزام کنیم بدون اینکه مقدمات و بستر آن را فراهم کرده باشیم. اینکه بیاییم معاملات مردم را که در راستای مواد قانون مدنی و با تراضی و توافق دو اراده حادث شده‌اند را با یک مهلت کوتاه بی‌اعتبار بدانیم، درست نیست.
حسنپور، وکیل دادگستری، نیز در ادامه‌ی ابهامات و مشکلات طرح الزام به تنظیم سند رسمی گفت: در این طرح همه موارد دیده نشده و نمی‌شود و در آیین نامه‌ای آن موارد را وارد کرد. ما معاملاتی در بین مردم داریم که عرفی است.
وی تصریح کرد: به طور مثال فرد ملک خود را ضامن پرداخت اقساطش می کند، در چنین وضعیتی امکان ثبت وجود ندارد! این طرح در مورد حق کسب و پیشه نیز مهلتی را مشخص کرده است، حق کسب و پیشه به موجب ماده ۱ قانون روابط موجر مستاجر سال ۱۳۵۶ است و مستأجر ممکن است هیچ چیزی حتی یک برگه هم نداشته باشد، اما حق دارد و شفا‌ها هم این حق برای او مستقر شده و این موضوع را چطور می‌خواهید در سامانه و سند رسمی بیاورید؟ مشخص نیست.
حسن پور بیان کرد: مثلا در جایی می‌گوید سند وکالت بلاعزل تنظیم شود و ۶ ماه فرصت دارید که بروید سند رسمی بگیرید. حالا فرد وکالت داده و بعد فوت کرده، از فرجه قانونی هم گذشته و اینجا باید چه کند و معامله تکلیفش چه می‌شود؟ ۵ سال بعد این معامله به استناد این طرح باطل است و با آن وکالت هم نمی‌شود سند زد و مشخص نیست تکلیف آن فرد چه می‌شود.

تکلیف تعارضات ثبتی در کشور چیست؟
وی افزود: در بخش‌هایی از کشور، تعارضات ثبتی زیادی وجود دارد، در چنین وضعیتی می‌خواهیم طبق این طرح به این افراد مهلت دهیم تا سند رسمی بزنند، اما تا تکلیف زمین‌ها مشخص نشود این امر امکان پذیر نیست. برخی قولنامه دارند که روی آن معاملات معارض انجام شده و تا بخواهند این معاملات را ابطال کنند و در دادگاه به نتیجه برسند زمان می‌برد و هیچ وقت با این مهلت طرح، صاحب سند نخواهند شد و اگر بگوییم سند آن‌ها باطل است، تکلیف این افراد چیست؟
حسن پور اظهار کرد: برخی از پلاک‌هایی که ثبت شده‌اند هم اشتباهاتی دارند و ثبت این موارد در سامانه ممکن نیست. در طرح گفته تمام اعمال حقوقی یعنی بعدا نمی‌توانیم از چیزی برای اثبات مالکیت خود استفاده کنیم؛ نه شهادت، نه اقرار و هیچ چیزی طبق این قانون قابل قبول نیست. پس اگر فردی دچار مشکل شد باید چه کند؟ ا
وی تشریح کرد: ختلافات پلاک ثبتی‌ها را باید هیات نظارت مکلف شود بدون دخالت افراد به این موارد رسیدگی کند. این طرح هیچ تکلیفی بر دوش دولت نگذاشته و همه‌ی بار بر دوش مردم است. مردم که نمی‌توانند این موارد را اول حل کنند بعد بیایند درسامانه سند رسمی بگیرند. به نظر من این طرح اگر هم تبدیل به قانون شود قابلیت اجرا ندارد.

نگاهی به پیشینه قوانین مربوط به اسناد در ایران
امانی، قاضی دیوان عالی کشور گفت: بحث اختلاف بین اسناد عادی و رسمی سابقه‌ی دیرینه داشته و مربوط به زمان تصویب قانون مدنی و در تعقیب آن تصویب قانون ثبت است. قانون‌گذار در ماده ۴۶ ثبت، راجع به مقررات ثبت اختیاری و اجباری صحبت کرده و هرگونه نقل و انتقال در جا‌هایی که دفاتر اسناد رسمی تشکیل شده را اجباری کرد، اما در این ماده مهلتی برای آن پیش بینی نکرده‌بود.
وی ادامه داد: در ماده ۴۷ گفته است که هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد، اما برای این قضیه راه‌کاری پیش بینی نکرد و اختلافات در دادگاه ایجاد شد که افرادی به موجب ماده ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی معاملاتی را انجام داده بودند و چون الزامی برای تنظیم رسمی آن ایجاد نکرده بودند و مهلتی هم مشخص نشده بود به استناد اسناد عادی به محاکم مراجعه می‌کردند و تقاضای الزام به تنظیم سند داشتند.
امانی بیان کرد: برای برون رفت از این قضیه و حجم عظیمی از پرونده‌های دادگستری که حول این محور تشکیل شده؛ می‌توان پیش‌بینی کرد که مثل قبل که در مقطع زمانی قانون‌گذار ثبت عمومی را پیش بینی کرده بود و دولت فراخوان داده بود در مهلتی مردم مراجعه کنند و املاک خود را به ثبت برسانند. باید برگردیم به همان قانون ثبت و راهکار همان ثبت عمومی است.
وی تصریح کرد: مثلا سازمان ثبت اعلام کند که ما می‌خواهیم ثبت عمومی تمام املاک و اراضی را انجام دهیم و مراجعه کنید به ثبت؛ بعد در سامانه وارد شود و وقتی ثبت عمومی شد معاملات بعدی مشکلی نخواهند داشت.

راه حل بازگشت به قانون است
حسن پور نیز گفت: راه حل این است که برگردیم به قانون ثبت با این تفاوت که در برهه‌ای بعد از انقلاب یکسری زمین‌ها بین افراد خرد شد و یا مالکین رفتند و کشاورز‌ها متصرف شدند و با قولنامه، حق رعیتی و اسناد عادی به هم انتقال دادند و هنوز اراضی آن‌ها تعیین تکلیف نشده‌است.
وی ادامه داد: همانطور که آمار‌ها می‌گویند ۹۰ درصد زمین‌های کشاورزی اسناد غیررسمی دارند. یک بحث هم اصلاحات ارضی است که هنوز تعیین تکلیف نشده‌اند و پس از تعیین و تکلیف تازه می‌توانیم ثبت رسمی انجام دهیم.

از چاله اسناد عادی به چاه اسناد رسمی خواهیم افتاد
یوسفی، رئیس دپارتمان وکالت تخصصی نیز راهکار دیگری ارائه داد: بحث زمان‌بندی برای این طرح لازم است و پله پله باید زمان مشخص شود. مثل اصلاح قانون چک که برایش سه مقطع زمانی پیش بینی شد. اولین پله باید بر دوش دولت باشد و تا زمانی که مردم خیالشان از باب ثبت اسنادشان راحت نشده نمی‌شود کاری کرد.
وی بیان کرد: یکی از نکات ابهام این است که حدود اعتبار پیش‌نویس قرارداد‌ها مشخص نشده است و ما از چاله سند عادی به چاه پیش‌نویس می‌افتیم. قبلا دعاوی زیادی داشتیم مبنی بر جعل و سرقت چک، اما الان نداریم، چون صحت سنجی توسط تلفن همراه انجام می‌دهیم. ثبت‌نام‌های بورسی هم در دوران کرونا توسط گوشی موبایل هویت سنجی انجام شد. باید سامانه‌ای باشد که بخاطر افزایش هزینه‌ها در اختیار دلال هم نباشد و این هویت سنجی را برای ثبت اسناد انجام دهد.
پایان پیام/