مالک و مستأجر در بستر نزاع

به گزارش نصر، فشار اقتصادی منجر به آن شد که چندی پیش هیئت وزیران مصوبه‌ای را تصویب کند که هیچ مالکی حق نداشته باشد مستأجر را بیرون کند که طبق صحبت‌های نعیم‌رضا نظامی‌چهارمحالی، وکیل پایه‌یک دادگستری، در هفته‌های گذشته از شورای حل اختلاف که زیر نظر دادگستری استان‌ها فعالیت می‌کنند، شنیده شده که طبق روال قانونی عمل کرده و اظهار می‌کردند ما قانون را اجرا می‌کنیم که همین منجر به یک‌سری مشکلات برای مالک و مستأجر خواهد بود؛ از این جهت که هر دو آنها در یک اجتماع زندگی می‌کنند، افزایش قیمت‌ها بر اجاره‌خانه اثر می‌گذارد و به همان اندازه کرایه مستأجر نیز افزایش پیدا می‌کند. فردی هم که اجاره دریافت می‌کند، معمولا از آن طریق امرار معاش می‌کند. منظور این است که در روابط داخلی اشخاص با این تعریف که ما به فکر مردم هستیم، دخالت می‌کنند.
طبق اعلام اخیر رسانه‌ها، اکنون تهرانی‌ها برای خرید یک خانه صد‌‌متری باید درآمد خود را ۴۶ سال پس‌انداز کنند. بر اساس شاخص‌های بین‌المللی، این متراژ برای اقامت یک خانواده سه تا چهار‌نفره مناسب است و همین موضوع بحران اقتصادی در حوزه مسکن را نشان می‌دهد که هر روز هم باعث نگرانی بیشتر مردم خواهد شد. قیمت‌های بالا برای اجاره و خرید مسکن، اغلب افراد را ناتوان کرده و بسیاری علت عمده آن را مشکلات اقتصادی و عدم کنترل بر قیمت مسکن می‌دانند. با این وجود در هفته‌های گذشته معاون پارلمانی رئیس‌جمهور از موافقت دولت با مصوبه سران قوا و طرح دوفوریتی مجلس برای مستأجران خبر داد و در جلسه سران قوا بسته سیاستی شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ تصویب شد. همان زمان هم رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده بود: امسال به دلایل متعدد، نرخ اجاره افزایش درخورتوجهی یافته که ما به‌منظور ساماندهی این مسئله، بسته‌ای پیشنهادی را برای حل مسئله به سران قوا و هیئت دولت ارائه کردیم. بر اساس مصوبات قراردادهای مستأجران و مؤجران به‌طور اتوماتیک تمدید می‌شود و سقف نرخ افزایش در تهران و کلان‌شهرها ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد خواهد بود. هیچ مستأجری واحد مسکونی خود را تخلیه نمی‌کند و قراردادها به‌طور کلی تمدید خواهد شد.
اما بسیاری این مصوبات اخیر را عامل پیچیدگی بیشتر قرارداد بین مالک و مستأجر می‌دانند.

یک‌سری مشکلات برای مالک و مستأجر ایجاد کردیم
نعیم‌رضا نظامی‌چهارمحالی، وکیل پایه‌یک دادگستری و عضو کانون وکلای مرکز، با اشاره به فشارهای اقتصادی و افزایش چالش‌های بین مالک و مستأجر در سال‌های اخیر، می‌گوید: به هر حال قوانین و مقررات ما به شکلی است که باید به صورت طرح و لایحه به مجلس برود و بعد در صحن علنی تصویب شود، بعد هم آن را شورای نگهبان بررسی می‌کند و اگر خلاف شرع نبود از سوی رئیس مجلس به رئیس‌جمهور جهت انتشار ابلاغ می‌شود و پس از مدت معین با موضوع لازم‌الاجرا مواجه خواهیم بود. قوانین مربوط به تنظیم روابط مالک و مستأجر برای سال ۱۳۷۶ است که در قوه مقننه به تصویب رسیده و قوه قضائیه هم آن را اجرا می‌کند. حال در روابط بین مالک و مستأجر، صلاحیتی برای شوراهای حل اختلاف ایجاد شده مثل تخلیه با انقضای زمان که به دلیل شرایط بد اقتصادی، هیئت وزیران مصوبه‌ای را تصویب کرده که هیچ مالکی حق ندارد مستأجر را بیرون کند. در هفته‌های گذشته از شورای حل اختلاف که زیر نظر دادگستری استان‌ها فعالیت می‌کنند، شنیده شده که طبق روال قانونی عمل کرده و اظهار می‌کردند ما قانون را اجرا می‌کنیم.
وی اضافه می‌کند: به نظر می‌آید به شورای حل اختلاف اخیرا گفته‌اند این مصوبه هیئت وزیران را اجرائی کنید که این دخالت قوای سه‌گانه در کار یکدیگر است؛ یعنی قوه مجریه در کار قوه قضائیه دخالت می‌کند و از آن طرف قوه مجریه در قانون مصوب مجلس دخالت می‌کند. همه اینها به پیچیده‌ترشدن مسائل می‌انجامد. اینجا ما یک‌سری مشکلات برای مالک و مستأجر خواهیم داشت؛ از این جهت که هر دو آنها در یک اجتماع زندگی می‌کنند، افزایش قیمت‌ها بر اجاره‌خانه اثر می‌گذارد و به همان اندازه کرایه مستأجر هم افزایش پیدا می‌کند. فردی هم که اجاره دریافت می‌کند، معمولا از آن طریق امرار معاش می‌کند. منظور این است که در روابط داخلی اشخاص با این تعریف که ما به فکر مردم هستیم و به آنها کمک می‌کنیم، دخالت می‌کنند و به نظر این کار درستی نیست. اصلا هیچ‌کدام علاج درد واقعی نیست و باید وزارت اقتصاد و دارایی چاره دیگری بیندیشد.
نظامی‌چهارمحالی ادامه می‌دهد: نباید در این روابط داخلی بین مستأجر و مالک پیچیدگی ایجاد کنیم و بهتر است به جای آن به دنبال خانه‌های خالی بروند که سال‌های سال همیشه بدون استفاده بوده و قرار بود روی آنها مالیات‌های سنگینی ببندند. حتی می‌توان‌ در صورت اجاره‌های بالای مالکان، بر مبنا کدهای رهگیری مالیات را به‌صورت تصاعدی افزایش داد و از این باب جنبه تنبیهی تعریف شود؛ مثلا به این شکل که اگر اجاره بالاتر از حد مجاز بود، مالیات سنگین برای مالک در نظر گرفته شود. اما دیگر دخالتی در اراده اشخاص در تنظیم قراردادها نکنند؛ چراکه این بر‌خلاف صریح مسائلی است که در قرارداد عنوان شده که هر شخصی می‌تواند قراردادی را که خلاف قانون و مقررات شرع نیست، منعقد کند؛ پس وقتی قرارداد مستأجر تمام شد و در مورد مبلغ قرارداد با هم به توافق نرسیدند، مالک اختیار دارد از مستأجر بخواهد از خانه بیرون برود و فرد دیگری را به‌عنوان مستأجر قرار دهد.
این وکیل درباره مبلغ اجاره‌بها می‌گوید: در این رابطه اتحادیه و صنف مربوطه وجود دارد و مثلا طبق گفته‌های خودشان در اتحادیه تهران همیشه قیمت‌ها روند مشخصی دارد که اگر فرد مالک از قاعده معمول فراتر رفت، می‌توان به آن ورود کرد و وزارت اقتصاد و دارایی رنج مشخصی را اعلام کند که اگر از آن قیمت بالاتر رفت، مالیات بالا در نظر بگیرند؛ در این صورت کنترل بهتری صورت خواهد گرفت. حتی برای فردی که باید 10 میلیون اجاره دریافت کند، هشت میلیون را می‌گیرد، از خدمات تشویقی استفاده کنند و مالیات نگیرند یا خیلی کمتر بگیرند. اینها همه پیشنهاداتی است که دولت و وزارت اقتصاد می‌تواند با استفاده از ظرفیت خود انجام دهد و با مصوبه‌هایی که مردم را به جان هم بیندازد، کار جلو نمی‌رود. ولی چیزی که الان می‌بینیم، هرکس بر اساس نیازهای شخصی خود کرایه دریافت می‌کند؛ برای همین باید نیازهای افراد جامعه بررسی و کنترل شود. یک کالا روزانه گران می‌شود و صاحبخانه که می‌خواهد خانه را یک سال اجاره دهد، در نظر می‌گیرد که در این مدت آن کالا چند بار دیگر افزایش خواهد داشت و قیمتی را اعلام می‌کند.

سیاست تشویقی و تنبیهی برای اجاره‌بها در نظر گرفته شود
نظامی‌چهارمحالی اضافه می‌کند: وزارت اقتصاد و دارایی می‌تواند قیمت واقعی اجاره را داشته باشد؛ وقتی کد رهگیری ثبت شد، مشخص می‌شود مالک پایین‌تر یا بالاتر از نرخ معین اجاره داده و بعد در همین راستا سیاست تشویقی یا تنبیهی برای او به کار گرفته می‌شود. در واقع از دولت الکترونیک برای شفافیت همه چیز می‌توان استفاده کرد. همچنین طبق قانون اصلا صاحبخانه حقی برای بیرون‌ریختن وسایل مستأجر ندارد یا اینکه در خانه مستأجر را بشکند و داخل برود. این فقط در صورتی امکان دارد که مالک حکم قانونی تخلیه داشته باشد که آن‌هم با حضور مأمور اجراست. در آن صورت اگر مستأجر جایی برای بردن وسایل نداشته باشد، وسایل جلو در خانه خواهد ماند. اگر هم مالک این موارد را رعایت نکند، به جرم مزاحمت، ورود غیر‌قانونی و ممانعت از حق مجازات خواهد شد. اگر برعکس آن را هم در نظر بگیریم، یعنی مستأجر چند ماه باشد که کرایه نداده و مالک از آن راه امرار معاش می‌کند، در این شرایط صاحبخانه گرفتار می‌شود، به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها باید به دنبال فسخ قرارداد برود و برای وصول اجاره‌بها باید نسبت به توقیف اموال مستأجر مثل ماشین، ملک و حساب بانکی اقدام کند که از این دعاوی به دلیل عدم پرداخت اجاره به‌شدت زیاد است و برای همین صاحبخانه‌ها سخت‌گیرتر از قبل شده‌اند. الان فقط بحث اقتصاد است که با ساماندهی نظام مالیاتی بسیاری از مشکلات دو طرف حل‌وفصل خواهد شد؛ آن‌هم به شرطی که هدف کاهش پیچیدگی چالش بین دو طرف باشد و این مصوبه با وصفی که اعلام می‌شود، فقط روابط طرفین یک قرارداد اجاره را پیچیده‌تر می‌کند که قابل بررسی و حتی ابطال نیز هست.
 

نسترن فرخه
انتهای پیام/